Gayrimenkul, çoğu kişi ve kurum için en değerli varlıktır. Alım-satım öncesi incelemeden tapu uyuşmazlıklarına, kira ilişkilerinden kat karşılığı inşaat sözleşmelerine kadar bu değeri korumaya odaklanıyoruz.
Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 2023'ten itibaren zorunlu hâle gelen arabuluculuk aşaması dahil olmak üzere süreci bütüncül biçimde yürütüyoruz.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kayseri'deki bir taşınmaz için tapu iptali ve tescil, önalım veya muris muvazaası davası Kayseri Adliyesi'nde görülür; ortaklığın giderilmesi ile kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kamulaştırma işleminin iptali ise idari yargıda istenir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bölümü, satış veya sözleşme öncesinde yapılacak kısa bir incelemeyle önlenebilir. Tapu kaydındaki şerh ve beyanlar, imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, kat irtifakı kurulu olup olmadığı ile varsa ipotek ve hacizler imzadan önce kontrol edilmelidir. 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir.
Hizmet Kapsamı
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kira tespit, uyarlama ve tahliye davaları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Alım-satım öncesi hukuki inceleme
- Önalım (şufa) hakkı davaları
Süreç Nasıl İşler?
- 01
Tapu ve belge incelemesi
Tapu kaydı, takyidatlar, sözleşmeler ve imar durumu incelenir.
- 02
Arabuluculuk
Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurulur.
- 03
Dava, keşif ve bilirkişi
Mahkemede taşınmaz yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
- 04
Karar ve uygulama
Karar tapuya tescil ettirilir veya tahliye ve satış işlemleri icra yoluyla yürütülür.
Görüşmeye Getirmeniz Faydalı Belgeler
- Tapu kaydı ve takyidat bilgisi
- Kira sözleşmesi ve ödeme dekontları
- Gönderilen veya alınan ihtarnameler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi
Belgelerin tamamı ilk görüşmede gerekli değildir; elinizde olanları getirmeniz yeterlidir.
Kaçırılmaması Gereken Süreler
- Kira artış sınırı
- Önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasıTBK m. 344
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
- Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içindeTBK m. 352/1
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası
- Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ayTBK m. 350
- Önalım (şufa) hakkı davası
- Satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde 2 yılTMK m. 733
Süreler genel kurallardır; somut olayda farklı süreler uygulanabilir. Süre kaçırmamak için erken hukuki destek alınması önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açabilir miyim?
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra dairesi aracılığıyla başlatılan tahliye takipleri bu kuralın dışındadır.
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez (TBK m. 344). Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise hâkim emsal kiraları da gözeterek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz nasıl paylaştırılır?
Mahkeme önce aynen taksimin, yani taşınmazın paylara bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler. Bölünme mümkün değilse veya değerini önemli ölçüde düşürecekse taşınmaz satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Tapu iptali ve tescil davası süreye bağlı mı?
Davanın dayanağına göre değişir. Örneğin muris muvazaasına dayalı davalar kural olarak süreye bağlı değilken, önalım gibi bazı haklar hak düşürücü sürelere tabidir. Bu nedenle dayanağın baştan doğru belirlenmesi önemlidir.
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılmalı?
Paylı mülkiyette paydaşın önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır. Bildirim yapılmamışsa iki yıllık süre işlemeye devam eder; sürenin geçmesi hakkı tümüyle ortadan kaldırır.
Kat karşılığı inşaatta daire teslim edilmezse ne yapılır?
Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi geçtiğinde yüklenici temerrüde düşer; gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı istenebilir. Gecikmenin sürekli hâle gelmesi veya imalatın ayıplı olması durumunda sözleşmenin feshi ile yükleniciye devredilen tapuların iptali de talep edilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz nasıl paylaşılır?
Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Taşınmaz değer kaybı doğmadan bölünemiyorsa satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir; taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Yanıtlar genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek almanız önerilir.